紫茗花园

(相关资料图)

更换物管一周年，成为别人家羡慕的小区

紫茗花园建成于2014年，位于广州市南沙区，属于金洲板块繁华地段。项目总建筑面积9.5万平方米，共688户。作为一个楼龄有着近10年的小区，随着时间的推移，小区的设施设备陆续损坏，小区大门敞开、电梯经常性故障、楼栋大堂门禁损坏，现场品质和基本服务得不到保障。日积月累，业主或多或少会有意见，问题得不到有效解决，失去了小区原本的“容颜”。

为了重新建设美好家园和舒适环境，业主开始“自救”行动。历经近5年探索，2020年，该小区成立了业委会，维护全体业主共同利益。2021年12月，紫茗花园业主委员会决定通过公开选聘方式，重新选聘物管服务企业。经过半年的努力，最终万科物管成为新的物管服务企业。2022年7月，万科物管正式进驻紫茗花园，新旧物管顺利交接，获得了住建局等部门认可。

新物管进场服务一年，在业主、业委会、社区和物管共同努力下，小区面貌焕然一新。接管初期，紫茗花园存在水景损坏、大件垃圾堆积、电梯故障频繁、建筑垃圾成堆等问题。万科物管针对这些情况进行全方位改造。同时，园区正门出入口原本的道闸系统老旧，识别感应度不够灵敏，出入高峰期容易造成车辆拥堵，现已更新落地了停车场智能管家“黑猫二号”，负责车辆进出识别。“黑猫二号”落地后，业主出入口行车时间大大缩减，更避免了上下班高峰期的拥堵。

据了解，园区内不仅有“黑猫二号”停车场智能管家，还有“黑猫一号”人行通道智能管家。“黑猫一号”除了常见的刷脸、刷卡等多种通行方式，还具备“防尾随功能”，采用智能算法识别无权限人员和尾随人员，为业主出行安全保驾护航。业主吴阿姨表示：“这个系统首先很安全，外来人员很难混进小区；其次是方便，业主早上到菜市场买菜，现在只要刷脸就可以通过了。”除此之外，新物管还在大堂增设手机开门门禁设备，业主可通过手机、刷卡等形式进行开门，提升业主的出入便捷性。

过去，监控故障较多，万科物管统计所有监控点位和数量，排查故障监控进行修复。除此之外，万科物管积极响应业主的需求，加装电梯的无叶风扇、维修更换电梯配件、出入口加装雨棚等。截至目前，万科物管已完成绿化补种共计2000平方米、完成4轮高大乔木及绿篱的修剪；覆盖全部园区路面、车库冲洗；开展10余次清洁行动，全面清理园区卫生；园区路面砖、楼层砖修补，更换园区高杆灯、楼层灯，增加园区灭蚊灯；安装电梯风扇、游乐场改造、更换电梯轿厢地垫及灯罩、中心连廊安装雨棚等等。

业主声音

环境“变靓”，活动丰富多彩

街坊张姨告诉记者，这一年来，看到园区环境有了不少改善，第一次感受到物管服务原来也能这么好。她还表示，自己喜欢参加社区活动，新的物管进驻后，前后开展了20余场活动，包含节假日的母亲节送花、端午节包粽子、中秋节游园活动等，便民的磨刀活动、义剪活动、夏日送清凉、冬日送温暖、星空电影等活动，让她体验到小区的活动如此丰富多彩，让周边一些小区的住户很羡慕。

经验

面对阻力，业委会号召力很重要

小区业委会负责人认为，成立业委会就是为更换物管做准备。小区业委会成立要满足入住率、参与表决业主占比、同意意见业主达到一定比例等诸多规定，但这一过程涉及利益关系方较多，阻力较大。在随后的移交过程中，也会遇到前物管的各种阻力，如果小区业委会号召力不强，将无力再次组织起广大业主，更换物管就可能不了了之。

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更换物管的流程该怎么走？

据了解，更换物管要得到相关部门的支持，需要依法依规走流程。北京金诉律师事务所主任王玉臣律师在接受采访时表示，主要包括以下这几步：

第一步，召开业主大会，成立业委会，通过选聘物管公司的相关议案。按照民法典第278条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二步，业委会成立以后，给原来的物管公司发函，同时组织选聘新物管公司的相关工作，通常是通过招投标程序完成。业委会把小区需要改造提升的相关要求及服务要求均在招标文件中列明，并向全体小区业主公示，得到业主认可后，作为招标依据。

第三步，新的物管公司选聘成功后，业委会书面告知原来的物管公司并与其解除合同，之后再和新的物管公司签署物管服务合同。

第四步，新物管公司入驻，办理物管交接。如果确定要解聘原物管，业主大会应当及时召开全体业主大会，在原物管服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物管管理企业；对于合同尚未到期的，应及时书面告知物管管理企业。

物管公司更替难主要体现在原来的物管公司不愿意退出，不配合物管费、装修保证金等费用以及物管资料的移交，及其它不配合办理交接的行为。王玉臣表示，虽然相关法律规定了如何合法合规更换物管公司，但是对于物管公司不顺利交接，尤其是恶意不配合的物管公司，并没有特别明确的罚则，仅仅是设定为民事纠纷。民事纠纷协调不成，最后解决渠道是民事诉讼。他建议，可以完善相关的立法，在一定程度上赋予相关主管部门一定的裁决权力，对于恶意不配合的物管公司可以进行一定的行政处罚。